Bodelning av bostad vid ena makens bortgång
När en make avlider upphör äktenskapet och en bodelning ska vanligtvis förrättas mellan dig, som är den efterlevande maken, och din makes dödsbo. Att vi skriver ”vanligtvis” beror på att makar med endast gemensamma barn inte behöver göra en bodelning när den ena maken avlider. Makar med endast gemensamma barn ärver varandra vilket i sin tur innebär att den efterlevande maken kan överta den gemensamma bostaden genom att använda den bouppteckning som görs i samband med makens bortgång. Om den efterlevande maken ändå vill göra ett arvskifte eller om det finns särkullbarn med i bilden ska dock en bodelning förrättas.
I en bodelning mellan makar är det den make som bäst behöver bostaden som får överta den. Givetvis under förutsättning att den maken även kan ta över de eventuella lån som finns och även kan lösa ut den andre maken med en så kallad bodelningslikvid. I en bodelning mellan den efterlevande maken och den avlidne makens dödsbo så gäller dock detta endast för den efterlevande maken. Dödsboet kan således inte kräva att det bäst behöver bostaden.
Det är vanligt att det endast är den gemensamma bostaden som fördelas i en bodelning mellan makar, oberoende om den görs på grund av äktenskapsskillnad eller på grund av att den ena maken gått bort. Övrig egendom fördelas ofta enligt hur den ägs eller enligt överenskommelse och den gemensamma bostaden fördelas i bodelningen eftersom det oftast är den som är belånad och mest värt av giftorättsgodset. Självklart kan ni även använda denna uträkning även om det gäller en sommarstuga eller om det ingår flera fastigheter eller bostadsrätter i er bodelning.
Ni kan själva upprätta ett bodelningsavtal för detta ändamål utan att blanda in jurister eller advokater.
Uträkning av bodelningslikvid gällande bostäder
En auktoritet inom ämnet, Örjan Teleman, skriver följande: ”Fastighet skall värderas efter sitt saluvärde med avdrag […] för latent reavinstskatt och beräknade försäljningskostnader.”
Tillsammans med dödsboet ska du därmed komma fram till ett marknadsvärde på bostaden som båda är nöjda med. Ni kan anlita vars en värderingsman för att få ett medelvärde eller genom att ta reda på vad liknande bostäder säljs för i er närhet.
När ni har ett överenskommet marknadsvärde ska ni räkna ut följande:
- Den latenta skatten – Den vinstskatt som hade uppkommit om bostaden de facto hade sålts idag.
- Bostadens nettovärde – Relevanta utgifter ska dras bort från det överenskomna marknadsvärdet.
- Bodelningslikvid – Den ersättning som den part som överlåter sin andel av bostaden ska ersättas med. Bodelningslikviden är enkelt förklarat halva nettovärdet av bostaden
Den latenta skatten
Den latenta skatten är 22% av vinsten och är den reavinstskatt som hade uppkommit om bostaden hade sålts till tredje person i praktiken. Det är alltså ingen skatt som ska betalas i samband med bodelningen, den kommer att betalas i sin helhet av den part som övertar huset den dagen denne eventuellt säljer den. Därför kallas den för den ”latenta” skatten i en uträkning av bodelningslikvid då den dras av i teorin.
Räkna ut den latenta skatten genom att först göra följande avdrag från marknadsvärdet:
- Bostadens inköpspris enligt köpeavtal.
- Renoveringskostnader gjorda senaste fem åren där det finns kvitton som bestyrker dessa.
- Försäljningskostnader, till exempel mäklararvode, som hade uppstått vid en försäljning i dag.
Multiplicera sedan vinsten som framkommer med 0,22 för att erhålla den latenta skatten.
Exempel på beräkning av latent skatt:
Överenskommet marknadsvärde: 2 000 000 kronor.
Fastigheten köptes för 1 000 000 kronor.
De senaste fem åren har renoveringar gjorts för 200 000 kronor.
Försäljningskostnader som skulle utgå vid en försäljning är 100 000 kronor.
2 000 000 – 1 000 000 – 200 000 – 100 000 = 700 000 kronor, som är den vinst som uppkommit på bostaden.
Därefter beräknas den latenta skatten: 700 000 x 0,22 = 154 000 kronor.
Den latenta skatten är således 154 000 kronor.
Bostadens nettovärde
För att få fram ett nettovärde ska ni dra av relevanta utgifter från bostadens marknadsvärde. Vid en bodelning är de avdrag ni ska göra följande:
- Den latenta skatten.
- Försäljningskostnader, som mäklararvode och dylikt.
- Eventuella lån som finns knutna till den aktuella bostaden.
Exempel på uträkning av nettovärde:
Överenskommet marknadsvärde: 2 000 000 kronor
Latent skatt enligt tidigare uträkning: 154 000 kronor.
Försäljningskostnader så som mäklararvode: 100 000 kronor.
Resterande lån på bostaden: 800 000 kronor.
2 000 000 – 154 000 – 100 000 – 800 000 = 946 000 kronor.
Bostadens nettovärde är således 946 000 kronor.
Bodelningslikvid
Bodelningslikvid kallas den ersättning som den part som övertar hela bostaden ska ersätta den andra parten med i bodelningen. Kommer du som efterlevande make att överta bostaden ska du alltså ersätta dödsboet med en bodelningslikvid i bodelningen och vice versa. Bodelningslikviden är resultatet av att dela bostadens nettovärdet med två.
Exempel på uträkning av bodelningslikvid:
Fastighetens nettovärde enligt tidigare uträkning: 946 000 kronor.
946 000 / 2 = 473 000 kronor
Bodelningslikviden är således: 473 000 kronor.
Kontrollera även om det finns uppskov från tidigare försäljningar som ska beaktas. Mer information om hur uppskov ska behandlas när det gäller bodelning kan ni läsa om på skatteverkets hemsida: www.skatteverket.se
Er uträkning ska inte vara med i bodelningsavtalet, det är er egna överenskommelse. Det är dock alltid att rekommendera att ni upprättar er uträkning i två exemplar och undertecknar dessa. Bevittning är inte heller något krav med kan vara bra ur bevissynpunkt. Förvara sedan uträkningen tillsammans med bodelningsavtalet.
Upprätta bodelningsavtal
När ni har räknat ut bodelningslikviden och ni är överens om hur giftorättsgodset ska fördelas ska ni klargöra fördelningen i ett bodelningsavtal. Ett bodelningsavtal behövs för att överlåta ägandet av fastigheter och bostadsrätter, för att lägga om eventuella lån och för att bekräfta att en bodelning förrättats så att ingen kan komma i efterhand och kräva mer. Det upphäver giftorätten helt enkelt. Det är också det dokument som klargör den avlidne makens kvarlåtenskap för att nu kunna förrätta ett arvskifte mellan arvingarna.
Denna artikel förklarar som sagt endast hur en beräkning av bodelningslikvid gällande bostad/fastighet/bostadsrätt går till. Det är vanligt att endast beräkna bodelningslikvid för fastigheter och bostadsrätter och i övrigt fördela giftorättsgodset enligt överenskommelse.
Klicka här för att komma till vår artikel om hur man räknar och fördelar även övrigt giftorättsgods.
På Juridiska Dokument har vi samlat alla dokument ni kan behöva när en närstående har avlidit.
Klicka här för att besöka oss för att läsa mer samt för att direkt ladda ner de dokument ni behöver.
