Bodelning av fastighet (äktenskap)

Bodelning av fastighet – Bodelning av fastighet kan förrättas både under bestående äktenskap eller i samband med skilsmässa.

Bodelning av fastighet - Ladda ner ett bodelningsavtal!Bodelning av fastighet under bestående äktenskap

När ni vill överlåta en fastighet mellan er under äktenskapet är en bodelning det vanligaste tillvägagångssättet. Genom att göra ägaröverföringen med en bodelning under bestående äktenskap finns det ingen risk för skattemässiga påföljder såsom reavinstskatt eller stämpelskatt vid lagfartsansökan.

Den vanligaste anledningen till att makar gör en bodelning under äktenskapet är av skattemässiga skäl: de vill båda kunna göra de skatteavdrag som finns gällande bostäder. En bodelning under bestående äktenskap kan också göras för att ni vill leva separerade under en tid för känna efter om en skilsmässa är lösningen framöver. I båda fallen kan den make som överlåter sin andel av bostaden kompenseras med en bodelningslikvid. Klicka här för att ladda ner ett bodelningsavtal på Juridiska Dokument.

Görs bodelningen på grund av separation (ni är inte säkra på att ni ska skiljas, det vill säga ni ska fortsätta vara gifta men bo på skilda håll) är det att rekommendera att även ett äktenskapsförord upprättas. I själva bodelningen gör man nämligen endast en ägaröverföring, egendomen är fortfarande giftorättsgods och ska ingå i en framtida bodelning vid skilsmässa. Upprättar ni inget äktenskapsförord kommer all egendom således ingå i en eventuell framtida bodelning. Vill ni undvika detta måste alltså ett äktenskapsförord upprättas. Klicka här för att ladda ner ett Äktenskapsförord på Juridiska Dokument.

Bodelning av fastighet i samband med skilsmässa

Det brukliga är att den av er som vill och kan överta er gemensamma bostad får göra det i bodelningen då den görs i samband med äktenskapsskillnad. Den andra maken ska då givetvis kompenseras ekonomiskt för detta med en så kallad bodelningslikvid och de eventuella gemensamma lån som finns ska kunna tas över av den make som övertar bostaden. Klicka här för att ladda ner ett bodelningsavtal mellan makar på Juridiska Dokument.

Steg ett är alltså att uppsöka er bank för att ta reda på vilka ekonomiska möjligheter den make som vill ta över den gemensamma bostaden har för att kunna ta över den gemensamma lånen samt för att eventuellt kunna ta ett lån för att kunna betala den bodelningslikvid som den andre maken eventuellt är berättigad till. Gör gärna beräkningen nedan inför ert möte på banken.

Om en fastighet överlåts genom ett bodelningsavtal behöver ingen av er betala någon kapitalvinstskatt eller stämpelskatt vid lagfartsansökan. Istället får den av er som övertar fastigheten betala kapitalvinstskatt för hela fastigheten om/när denne i sin tur avyttrar fastigheten. Den ska dock ingå i beräkningen av bodelningslikviden och benämns där som ”latent skatt”.

Beräkning av bodelningslikvid

Örjan Teleman som är en auktoritet på området skriver att ”Fastighet skall värderas efter sitt saluvärde med avdrag […] för latent reavinstskatt och beräknade försäljningskostnader.”
Vad menas då med ovanstående? Jo, vid värdering av fastighet i samband med bodelning ska man utgå från fastighetens marknadsvärde. Av förklarliga skäl kan det vara svårt att exakt veta fastighetens marknadsvärde utan att lägga ut fastigheten till försäljning. Istället måste ni sinsemellan komma överens om fastighetens marknadsvärde. Många makar använder sig av en eller två värderingsmän för att på objektiva grunder komma fram till en rimlig värdering av fastigheten.

När ni väl är överens om fastighetens marknadsvärde är det brukligt att beräkna bodelningslikviden vilket görs i följande steg:

  1. Beräkning av den latenta skatten
  2. Beräkning av fastighetens nettovärde
  3. Beräkning av bodelningslikviden utifrån nettovärdet

Beräkning av den latenta skatten

Den latenta skatten beräknas genom att fastighetens marknadsvärde först minskas med:

  • fastighetens inköpspris (inklusive kostnader som uppkom vid inköpet såsom lagfartskostnader och dylikt)
  • eventuella renoveringskostnader, bekräftade med kvitton, som gjorts under de fem senaste åren
  • eventuella försäljningskostnader, till exempel mäklararvode

Summan är den vinst man ska beakta i bodelningen. Vinsten ska därefter multipliceras med 0,22 varpå den latenta skatten framkommer. Detta är alltså en fiktiv skatt som räknas fram och dras av, det är ingen skatt som ska betalas här och nu. Den av er som övertar fastigheten kommer som sagt att själv få betala kapitalvinstskatt för hela fastigheten om/när fastigheten avyttras i framtiden.

Exempel:
Det av er överenskomna marknadsvärdet 2 000 000 kronor ska minskas med följande avdrag:

  • Fastighetens inköpspris: 1 000 000 kronor
  • Renoveringskostnader de 5 senaste åren: 200 000 kronor
  • Fiktiva försäljningskostnader (mäklararvode med mera): 100 000 kronor

Total vinst efter ovanstående avdrag: 700 000 kronor
Den latenta skatten är 22% av den totala vinsten: 700 000 x 0,22 = 154 000 kronor.

Beräkning av fastighetens nettovärde

Fastighetens nettovärde beräknas genom att fastighetens marknadsvärde minskas med:

  • den latenta skatten
  • eventuella försäljningskostnader, till exempel mäklararvode
  • eventuella lån
  • eventuellt uppskovsbelopp som innehas av den make som överlåter sin andel. Detta gäller endast vid bodelning i samband med äktenskapsskillnad! (Läs mer nedan)

Den summa som på så sätt räknats fram är fastighetens nettovärde.

Exempel:
Det av er överenskomna marknadsvärdet 2 000 000 kronor ska minskas med följande avdrag:

  • Den latenta skatten: 154 000 kronor
  • Fiktiva försäljningskostnader (mäklararvode med mera): 100 000 kronor
  • Lån: 800 000 kronor
  • Uppskovsbelopp hos maken som överlåter sin andel: 0 kr

Fastighetens nettovärde blir då: 946 000 kronor.

Avdrag för eventuellt uppskovsbelopp

Om bodelningen görs under bestående äktenskap ska uppskovsbeloppet tas upp till beskattning. Den av er som överlåter sin andel av bostaden ska alltså ta upp detta till beskattning i sin deklaration året efter det år när överlåtelse sker.

När en överlåtelse av bostad görs genom bodelning med anledning av äktenskapsskillnad ska ett eventuellt uppskovsbelopp som innehas av den make som överlåter sin andel, överföras till den av makarna som övertar bostaden. Detta gör den av er som överlåter sin andel i sin deklaration året efter överlåtelsen. I bodelningen ska därför den av er som överlåter sin andel kompensera den andre med sitt uppskovsbelopp. Räkna ut det och dra av det från husets värde.

Har ni fler frågor om uppskov och uppskovsbelopp i samband med bodelning kan ni läsa mer om detta på Skatteverket.se

Beräkning av bodelningslikviden utifrån nettovärdet

Bodelningslikviden framkommer när ni delar nettovärdet med två. Då får ni fram den summa som var och en av er ska erhålla i bodelningen vad gäller fastigheten och således den summa, som den av er som tar över fastigheten, ska ersätta den andre med i bodelningen.

Exempel:
Fastighetens nettovärde: 946 000 kronor
Fastighetens nettovärde ska delas lika mellan er, det vill säga: 946 000 kronor / 2
Bodelningslikviden blir då: 473 000 kronor

Hur bostaden fördelas och den bodelningslikvid som ska utgå ska sedan redovisas i ert bodelningsavtal. Kan inte den make som ska ta över bostaden betala bodelningslikviden direkt kan självklart ett skuldebrev upprättas för detta, om den andre maken går med på detta. Klicka här för att ladda ner ett skuldebrev på Juridiska Dokument!

På Juridiska Dokument kan du ladda ner alla dokument ni behöver för att göra en bodelning!