Bodelning av fastighet för makar
Bodelning av fastighet kan förrättas både under bestående äktenskap eller i samband med skilsmässa.
Bodelning av fastighet under bestående äktenskap
Vill ni överlåta en fastighet mellan er under äktenskapet är en bodelning det vanligaste tillvägagångssättet.
Att göra ägaröverföringen i en bodelning under äktenskapet är dessutom skattefritt. Det finns således ingen risk för skattemässiga påföljder såsom reavinstskatt eller stämpelskatt vid lagfartsansökan.
Den vanligaste anledningen till att makar genomför en bodelning under äktenskapet är av skattemässiga skäl. De vill båda kunna göra de skatteavdrag som finns gällande bostäder.
Ni kan också omfördela ägandet av er fastighet under bestående äktenskap om ni vill separera under en tid. Det kan ibland vara nödvändigt för känna efter om en skilsmässa verkligen är lösningen framöver. I båda fallen kan den make som överlåter sin andel av bostaden kompenseras med en bodelningslikvid.
Klicka här för att ladda ner ett bodelningsavtal på Juridiska Dokument.
Om ni genomför bodelningen av fastigheten på grund av separation är det att rekommendera att ni också upprättar ett äktenskapsförord. I själva bodelningen gör ni nämligen endast en ägaröverföring av fastigheten. Den är fortfarande giftorättsgods och ska ingå i en framtida bodelning vid skilsmässa. Upprättar ni inget äktenskapsförord kommer all egendom, inklusive fastigheten, att således ingå i en eventuell framtida bodelning. Vill ni undvika detta måste ni alltså upprätta ett äktenskapsförord.
Klicka här för att ladda ner ett Äktenskapsförord på Juridiska Dokument.
Bodelning av fastighet i samband med skilsmässa
Det brukliga är att den av er som vill och kan överta er gemensamma bostad får göra det i bodelningen när det är frågan om att ni ska skilja er. Den make som vill ta över fastigheten ska således kunna betala ut en ekonomisk kompensation för detta, en så kallad bodelningslikvid och kunna överta de eventuella gemensamma lån som finns.
Klicka här för att ladda ner ett bodelningsavtal mellan makar på Juridiska Dokument.
Steg ett är alltså att uppsöka er bank för att ta reda på vilka ekonomiska möjligheter den make som vill ta över den gemensamma bostaden har för att kunna ta över den gemensamma bostaden. Den make ska kunna ta över de eventuella lån som finns och eventuellt behöva ta ett lån för att kunna betala den bodelningslikvid som den andre maken eventuellt är berättigad till. Gör gärna beräkningen nedan inför ert möte på banken.
Om ni överlåter en bostad i ett bodelningsavtal behöver ingen av er betala någon kapitalvinstskatt eller stämpelskatt vid lagfartsansökan. Istället får den av er som övertar fastigheten betala kapitalvinstskatt för hela fastigheten om/när denne i sin tur avyttrar fastigheten. Den ska dock ingå i beräkningen av bodelningslikviden och benämns där som ”latent skatt”.
Beräkning av bodelningslikvid
Örjan Teleman som är en auktoritet på området skriver att ”Fastighet skall värderas efter sitt saluvärde med avdrag […] för latent reavinstskatt och beräknade försäljningskostnader.” Vad menar han då med det uttalandet? Jo, vid värdering av fastighet i samband med bodelning ska man utgå från fastighetens marknadsvärde. Av förklarliga skäl kan det vara svårt att exakt veta fastighetens marknadsvärde utan att lägga ut fastigheten till försäljning. Istället måste ni sinsemellan komma överens om fastighetens marknadsvärde. Många makar använder sig av en eller två värderingsmän för att på objektiva grunder komma fram till en rimlig värdering av fastigheten.
När ni väl är överens om fastighetens marknadsvärde är det brukligt att beräkna bodelningslikviden vilket görs i följande steg:
- Beräkning av den latenta skatten.
- Beräkning av fastighetens nettovärde.
- Beräkning av bodelningslikviden utifrån nettovärdet.
1. Beräkning av den latenta skatten
Steg ett är att räkna ut den reavinstskatt som hade uppstått om ni sålde fastigheten idag. Detta är alltså en fiktiv skatt som ni räknar fram. Det är ingen skatt som någon av er ska betala här och nu. Den av er som övertar fastigheten kommer som sagt att själv få betala kapitalvinstskatt för hela fastigheten om/när fastigheten avyttras i framtiden.
OBS! Denna uträkning behöver ni bara slutföra om en vinstskatt uppkommer efter alla avdrag
Den latenta skatten beräknas genom att först minska fastighetens marknadsvärde med:
- Fastighetens inköpskostnader. Detta är alltså de kostnader som uppkom för er när ni köpte fastigheten. Det gäller alltså köpeskilling, lagfartskostnad, pantbrevskostnad och dylikt.
- Eventuella renoverings- och nybyggnationskostnader.
- Eventuella försäljningskostnader som hade uppstått om ni sålde fastigheten idag, till exempel mäklararvode.
Vinsten ska därefter multipliceras med 0,22 varpå den latenta skatten framkommer.
Formeln för uträkning av den latenta skatten är således följande:
Marknadsvärde – inköpskostnader – eventuella renoverings- och nybyggnationskostnader – försäljningskostnader = vinst x 0,22 = latent skatt.
Exempel:
Ni har kommit fram till ett marknadsvärdet om 2 000 000 kronor för er fastighet. Gör då följande avdrag:
- Fastighetens inköpskostnader: 1 000 000 kronor
- Renoverings- och nybyggnationskostnader: 200 000 kronor
- Fiktiva försäljningskostnader (mäklararvode med mera): 100 000 kronor
2 000 000 – 1 000 000 – 200 000 – 100 000 = 700 000 kronor
Total vinst efter avdrag: 700 000 kronor.
Den latenta skatten är då 22% av den totala vinsten: 700 000 x 0,22 = 154 000 kronor.
2. Beräkning av fastighetens nettovärde
Fastighetens nettovärde räknar ni ut genom att minska fastighetens marknadsvärde med:
- Den latenta skatten, från beräkningen ovan. Om ingen vinstskatt uppstod efter uträkningen så hoppar ni över detta avdrag.
- Eventuella försäljningskostnader som skulle ha uppstått om ni sålde bostaden idag, till exempel mäklararvode.
- Eventuella lån, både till bank och privata lån.
- Eventuellt uppskov, det vill säga uppskjuten skatt från tidigare bostadsinköp. Detta gäller bara uppskov som innehas av den make som överlåter sin andel. OBS! Avdrag för uppskov gäller endast vid bodelning i samband med äktenskapsskillnad! (Läs mer nedan)
Den summa som på så sätt räknats fram är fastighetens nettovärde.
Formeln för uträkning av fastighetens nettovärde är således följande:
Marknadsvärde – latent skatt – försäljningskostnader – lån (såväl banklån som privata lån som har med bostaden att göra) – ev uppskov = Nettovärde
Exempel:
Ni har kommit överens om ett marknadsvärdet om 2 000 000 kronor för er fastighet. Gör då följande avdrag:
- Den latenta skatten: 154 000 kronor
- Fiktiva försäljningskostnader (mäklararvode med mera): 100 000 kronor
- Befintligt bostadslån: 800 000 kronor
- Uppskov från tidigare bostadsförsäljning hos maken som överlåter sin andel: 0 kr
2 000 000 – 154 000 – 100 000 – 800 000 = 946 000 kronor.
Fastighetens nettovärde: 946 000 kronor.
Avdrag för eventuellt uppskovsbelopp
Om bodelningen görs under bestående äktenskap ska uppskovsbeloppet tas upp till beskattning, det vill säga betalas. Den av er som överlåter sin andel av bostaden ska alltså ta upp detta till beskattning i sin deklaration året efter det år när överlåtelse sker.
När en överlåtelse av bostad görs genom bodelning med anledning av äktenskapsskillnad är det andra regler. Då ska ett eventuellt uppskovsbelopp som innehas av den make som överlåter sin andel, överföras till den av makarna som övertar bostaden. Detta gör den av er som överlåter sin andel i sin deklaration året efter överlåtelsen. I bodelningen ska därför den av er som överlåter sin andel kompensera den andre med sitt uppskov. Räkna ut det och dra av det från husets värde, det vill säga lägg in det i formeln ovan. Den skatt som ska betalas är 22% av uppskovsbeloppet.
Har ni fler frågor om uppskov och uppskovsbelopp i samband med bodelning kan ni läsa mer om detta på Skatteverket.se
3. Beräkning av bodelningslikviden utifrån nettovärdet
Bodelningslikviden framkommer när ni delar nettovärdet med två. Då får ni fram den summa som den av er som tar över fastigheten, ska ersätta den andre med i bodelningen.
Formeln för den slutliga uträkningen av bodelningslikviden är således följande:
Nettovärde / 2
Exempel:
Fastighetens nettovärde: 946 000 kronor, från beräkningen ovan.
Fastighetens nettovärde ska delas lika mellan er, det vill säga: 946 000 kronor / 2.
Bodelningslikviden blir då: 473 000 kronor.
Hur bostaden fördelas och den bodelningslikvid som ska utgå ska sedan redovisas i ert bodelningsavtal. Kan inte den make som ska ta över bostaden betala bodelningslikviden direkt kan självklart ett skuldebrev upprättas för detta, om den andre maken går med på detta. Detta skrivs dock inte in i bodelningsavtalet, där ska bara bodelningslikviden framkomma. I skuldebrevet anger man vad skulden gäller och följer det reglage som ett skuldebrev följer.
Klicka här för att ladda ner ett skuldebrev på Juridiska Dokument!
På Juridiska Dokument kan du ladda ner alla dokument ni behöver för att göra en bodelning!
