Bodelning av bostadsrätt för makar
Bodelning av bostadsrätt görs ofta både under bestående äktenskap eller i samband med en skilsmässa.
Bodelning bostadsrätt – under pågående äktenskap
Om ni vill överlåta en bostadsrätt mellan varandra under äktenskapet är en bodelning det vanligaste tillvägagångssättet. Detta främst eftersom det då inte finns några skattemässiga påföljder. De vanligaste anledningarna till att makar gör en bodelning under äktenskapet är:
- Av skattemässiga skäl: ni vill båda kunna göra de skatteavdrag som finns.
- Ni tänker separera en tid och inte ansöka om skilsmässa förhastat.
Klicka här för att ladda ner ett bodelningsavtal för makar på Juridiska Dokument.
I båda fallen kan den make som överlåter sin andel av bostaden vara berättigad till en bodelningslikvid. Om bodelningen görs med anledning av separation rekommenderar vi även att ni upprättar ett äktenskapsförord. Genom bodelningen har ni endast gjort en ägaröverföring, all egendom är fortsättningsvis giftorättsgods. Äktenskapsförordet behöver ni för att ni inte ska behöva lösa ut varandra en gång till om separationen leder till en skilsmässa.
Klicka här för att ladda ner ett Äktenskapsförord på Juridiska Dokument.
Bodelning av bostadsrätt – i samband med äktenskapsskillnad
Huvudregeln vid en skilsmässa är att den av makarna som vill och kan ta över er gemensamma bostadsrätt kan göra det i en bodelning. Den make som överlåter sin andel av bostaden ska därför kompenseras med en bodelningslikvid. Den make som vill ta över er gemensamma bostadsrätt ska också kunna ta över de eventuella gemensamma lån som finns.
När en bostadsrätt överlåtes i en bodelning kommer det inte att utgå någon kapitalvinstskatt för den överlåtande makens del. Det är när den av er, som övertar bostadsrätten, i sin tur säljer den vidare som det kommer att uppstå en reavinstskatt. Den ska den maken där och då stå för helt själv. Därför ska den också ingå i uträkningen av bodelningslikviden som en ”latent skatt”.
Det första steget, innan ni kan gå vidare med er bodelning är således att uppsöka er bank och ta reda på om den make som vill ta över den gemensamma bostaden kan göra det. Det innebär att den maken i sådana fall ska kunna ta över de lån som finns samt betala den andre maken en bodelningslikvid. Ha gärna med en beräkning av bodelningslikviden vid det mötet.
Beräkning av bodelningslikvid – Bostadsrätt
I en bodelning ska bostadsrätten värderas efter sitt marknadsvärde. Ibland kan det vara svårt att uppskatta ett marknadsvärde utan att lägga ut bostaden till försäljning. Om det är möjligt kan ni på egen hand resonera er fram till marknadsvärdet. Kan ni inte komma överens kan en värderingsman komma fram till en rimlig värdering av bostadsrätten. När ni enats om ett marknadsvärde är det brukligt att beräkna bodelningslikviden i följande steg:
- Beräkning av den latenta skatten.
- Beräkning av bostadens nettovärde.
- Beräkning av bodelningslikviden utifrån nettovärdet.
1. Beräkning av den latenta skatten
Ingen part ska betala någon skatt i samband med en bodelning. Det är den som tar över den gemensamma bostaden som ensam kommer att få stå för detta den dag han/hon säljer ”på riktigt”. För att det ska bli rättvist räknar man alltså ut den eventuella skatt som hade uppstått om bostaden hade sålts ”på riktigt” idag och drar drar av den.
Om det inte finns någon vinst efter alla avdrag behöver du inte gå vidare med denna uträkning.
Den latenta skatten beräknas genom att bostadsrättens marknadsvärde minskas med:
- Bostadsrättens inköpskostnader, som exempelvis köpeskilling, pantbrev och dylikt.
- Eventuella renoverings- och nybyggnationskostnader.
- Fiktiva försäljningskostnader, till exempel mäklararvode.
Summan som framkommer är den vinst man ska beakta och som därefter ska multipliceras med 0,22 varpå den latenta skatten framkommer.
Formeln för att beräkna den latenta skatten är således följande:
Marknadsvärde – inköpskostnader – eventuella renoverings- och nybyggnationskostnader – försäljningskostnader = vinst x 0,22 = latent skatt.
Exempel:
Det av er överenskomna marknadsvärdet 2 000 000 kronor ska minskas med följande avdrag:
- Bostadsrättens inköpskostnader: 1 000 000 kronor.
- Renoveringskostnader: 200 000 kronor.
- Fiktiva försäljningskostnader (mäklararvode med mera): 100 000 kronor.
2 000 000 – 1 000 000 – 200 000 – 100 000 = 700 000 kronor
Vinst efter ovanstående avdrag: 700 000 kronor.
Den latenta skatteskulden är 22% av den totala vinsten: 700 000 x 0,22 = 154 000 kronor.
2. Beräkning av bostadens nettovärde
Bostadsrättens nettovärde beräknas genom att marknadsvärdet minskas med:
- Den latenta skatten. Om det inte uppstod en vinst i uträkningen för den latenta skaten utelämnas denna post.
- Fiktiva försäljningskostnader som skulle uppstå vid en försäljning idag, exempelvis mäklararvode.
- Eventuella lån, både banklån och privata lån kopplade till bostadsrätten.
- Eventuellt uppskov som innehas av den make som överlåter sin andel av bostadsrätten. Observera att detta endast gäller vid bodelning i samband med äktenskapsskillnad! (Läs mer nedan)
Den summa som då räknats fram är bostadsrättens nettovärde.
För uträkning av fastighetens nettovärde är formeln således följande:
Marknadsvärde – latent skatt – försäljningskostnader – lån (såväl banklån som privata lån som har med bostaden att göra) – ev uppskov = Nettovärde
Exempel:
Ert överenskomna marknadsvärde 2 000 000 kronor ska minskas med följande avdrag:
- Latent skatt: 154 000 kronor
- Fiktiva försäljningskostnader (mäklararvode med mera): 100 000 kronor
- Lån: 800 000 kronor
- Uppskovsbelopp hos maken som överlåter sin andel: 0 kr
2 000 000 – 154 000 – 100 000 – 800 000 = 946 000 kronor.
Bostadsrättens nettovärde blir då: 946 000 kronor.
Avdrag för eventuellt uppskovsbelopp
När en överlåtelse av bostadsrätt görs i en bodelning vid skilsmässa ska ett eventuellt uppskovsbelopp hos den make som överlåter sin andel, överföras till den make som övertar bostaden. Detta gör den make som överlåter sin andel i samband med deklarationen året efter överlåtelsen. I bodelningen ska därför den make som överlåter sin andel kompensera den andre med sitt uppskov. Därför dras det av bostadens värde i sådana fall.
Om bodelningen görs under bestående äktenskap ska uppskovsbeloppet däremot tas upp till beskattning, det vill säga det ska betalas. Den make som överlåter sin andel av bostaden ska alltså ta upp detta till beskattning i sin deklaration året efter det år när överlåtelse sker.
Har ni fler frågor om uppskov och uppskovsbelopp kan ni läsa mer på Skatteverket.se.
3. Beräkning av bodelningslikviden utifrån nettovärdet
Bodelningslikviden, det vill säga den summa som den make som tar över bostadsrätten, ska ersätta den andre med i bodelningen, framkommer när ni delar nettovärdet med två.
Formeln för den slutliga uträkningen av bodelningslikviden är således följande:
Nettovärde / 2
Exempel:
Bostadsrättens nettovärde: 946 000 kronor.
Bostadsrättens nettovärde ska delas lika mellan makarna: 946 000 / 2 = 473 000.
Bodelningslikviden blir då: 473 000 kronor.
Hur ni fördelar er bostadsrätt, övrigt giftorättsgods och en eventuell bodelningslikvid ska sedan anges i ett bodelningsavtal. Det brukliga är att bodelningslikviden betalas i samband med att lånen läggs om, precis som vid ett köp, men självklart kan den även betalas på annat sätt om parterna kommer överens om detta. Då bör ett skuldebrev upprättas gällande skulden, samt med återbetalningsvillkor osv.
Klicka här för att ladda ner ett skuldebrev på Juridiska Dokument.
