Bodelning bostadsrätt (äktenskap)

Bodelning bostadsrätt

Bodelning bostadsrätt – Bodelning av bostadsrätt görs ofta både under bestående äktenskap eller i samband med en skilsmässa.

Bodelning bostadsrätt – under pågående äktenskap

Om ni vill överlåta en bostadsrätt mellan varandra under äktenskapet är en bodelning det vanligaste tillvägagångssättet, eftersom det då inte finns några skattemässiga påföljder.

De vanligaste anledningarna till att en bodelning under äktenskapet görs är:

  • Av skattemässiga skäl: ni vill båda kunna göra de skatteavdrag som finns.
  • Ni tänker separera en tid och inte ansöka om skilsmässa förhastat.

Klicka här för att ladda ner ett bodelningsavtal för makar på Juridiska Dokument.

I båda fallen kan den make som överlåter sin andel av bostaden vara berättigad till en bodelningslikvid. Om bodelningen görs med anledning av separation rekommenderar vi även att ni upprättar ett äktenskapsförord. Genom bodelningen har ni endast gjort en ägaröverföring, all egendom är fortsättningsvis giftorättsgods. Vill ni undvika att behöva lösa ut varandra igen om separationen leder till en skilsmässa längre fram så måste ett äktenskapsförord upprättas. Klicka här för att ladda ner ett Äktenskapsförord på Juridiska Dokument.

Bodelning av bostadsrätt – i samband med äktenskapsskillnad

Huvudregeln vid en skilsmässa är att den av makarna som vill och kan ta över er gemensamma bostadsrätt kan göra det i en bodelning med anledning av äktenskapsskillnad. Den make som överlåter sin andel av bostaden ska därför kompenseras med en bodelningslikvid och de eventuella gemensamma lån som finns på bostaden ska kunna skrivas över på den make som vill ta över bostaden.

När en bostadsrätt överlåtes i en bodelning kommer det inte att utgå någon kapitalvinstskatt för den överlåtande makens del. Det är när den av er, som övertar bostadsrätten, i sin tur säljer den vidare som det kommer att uppstå en reavinstskatt som den maken då ska stå för helt själv. Därför ska den ingå i uträkningen av bodelningslikviden som en ”latent skatt”.

Det första steget, innan ni kan gå vidare med er bodelning är således att uppsöka er bank och ta reda på om den make som vill ta över den gemensamma bostaden kan göra det, det vill säga ta över de lån som finns samt betala den andre maken halva nettovärdet. Ha gärna med en beräkning av bodelningslikviden vid det mötet om den innebär att ett tilläggslån för att kunna betala den måste tas.

Beräkning av bodelningslikvid – Bostadsrätt

I en bodelning skall bostadsrätten värderas efter sitt marknadsvärde. Ibland kan det vara svårt att uppskatta ett marknadsvärde utan att lägga ut bostaden till försäljning. Om det är möjligt kan ni på egen hand resonera er fram till marknadsvärdet. Kan ni inte komma överens kan en värderingsman komma fram till en rimlig värdering av bostadsrätten.

När ni enats om ett marknadsvärde är det brukligt att beräkna bodelningslikviden i följande steg:

  1. Beräkning av den latenta skatten
  2. Beräkning av bostadens nettovärde
  3. Beräkning av bodelningslikviden utifrån nettovärdet

Beräkning av den latenta skatten

Den latenta skatten beräknas genom att bostadsrättens marknadsvärde minskas med:

  • bostadsrättens inköpspris (inklusive kostnader vid inköp, som exempelvis pantbrev och dylikt)
  • eventuella renoveringskostnader under de fem senaste åren, som kan bekräftas med kvitton
  • fiktiva försäljningskostnader, till exempel mäklararvode

Summan som framkommer är den vinst man ska beakta och som därefter ska multipliceras med 0,22 varpå den latenta skatten framkommer. Detta är alltså en fiktiv skatt, det är ingen skatt som ska betalas. Den ska som sagt betalas i sin helhet av den make som övertar bostadsrätten när denne i sin tur eventuellt säljer den vidare.

Exempel:
Det av er överenskomna marknadsvärdet 2 000 000 kronor ska minskas med följande avdrag:

  • Bostadsrättens inköpspris: 1 000 000 kronor
  • Renoveringskostnader de 5 senaste åren: 200 000 kronor
  • Fiktiva försäljningskostnader (mäklararvode med mera): 100 000 kronor

Vinst efter ovanstående avdrag: 700 000 kronor
Den latenta skatteskulden är 22% av den totala vinsten: 700 000 x 0,22 = 154 000 kronor.

Beräkning av bostadens nettovärde

Bostadsrättens nettovärde beräknas genom att marknadsvärdet minskas med:

  • den latenta skatten
  • fiktiva försäljningskostnader
  • eventuella lån
  • eventuellt uppskovsbelopp som innehas av den make som överlåter sin andel av bostadsrätten. Observera att detta endast gäller vid bodelning i samband med äktenskapsskillnad! (Läs mer nedan)

Den summa som då räknats fram är bostadsrättens nettovärde.

Exempel:
Ert överenskomna marknadsvärde 2 000 000 kronor ska minskas med följande avdrag:

  • Latent skatt: 154 000 kronor
  • Fiktiva försäljningskostnader (mäklararvode med mera): 100 000 kronor
  • Lån: 800 000 kronor
  • Uppskovsbelopp hos maken som överlåter sin andel: 0 kr

Bostadsrättens nettovärde blir då: 946 000 kronor.

Avdrag för eventuellt uppskovsbelopp

När en överlåtelse av bostadsrätt görs i en bodelning vid skilsmässa ska ett eventuellt uppskovsbelopp hos den make som överlåter sin andel, överföras till den make som övertar bostaden. Detta gör den make som överlåter sin andel i sin deklaration året efter överlåtelsen. I bodelningen ska därför den make som överlåter sin andel kompensera den andre med sitt uppskovsbelopp. Därför dras det av bostadens värde i sådana fall.

Om bodelningen görs under bestående äktenskap ska uppskovsbeloppet däremot tas upp till beskattning. Den make som överlåter sin andel av bostaden ska alltså ta upp detta till beskattning i sin deklaration året efter det år när överlåtelse sker.

Har ni fler frågor om uppskov och uppskovsbelopp kan ni läsa mer på Skatteverket.se.

Beräkning av bodelningslikviden utifrån nettovärdet

Bodelningslikviden, det vill säga den summa som den make som tar över bostadsrätten, ska ersätta den andre med i bodelningen, framkommer när ni delar nettovärdet med två.

Exempel:
Bostadsrättens nettovärde: 946 000 kronor
Bostadsrättens nettovärde ska delas lika mellan makarna (946 000 /2)
Bodelningslikviden blir då: 473 000 kronor.

Hur ni fördelar er bostadsrätt, övrigt giftorättsgods och en eventuell bodelningslikvid ska sedan anges i ett bodelningsavtal. Det brukliga är att bodelningslikviden betalas i samband med att lånen läggs om, precis som vid ett köp, men självklart kan den även betalas på annat sätt om parterna kommer överens om detta. Då bör ett skuldebrev upprättas gällande skulden, samt med återbetalningsvillkor osv. Klicka här för att ladda ner ett skuldebrev på Juridiska Dokument.

Klicka här för mer information om vårt bodelningsavtal för makar!