Bodelning av fastighet (Sambor)

Bodelning av fastighet (sambor)

I en bodelning mellan sambor ska så kallad samboegendom ingå, och när det gäller bostäder är det endast frågan om att den gemensamma bostaden går att överlåta i ett bodelningsavtal. Äger ni andra bostäder eller fastigheter överlåter ni enklast dessa mellan varandra genom att använda ett gåvobrev.

När ett samboförhållande upphör har den sambo som vill ta över den gemensamma bostaden rätt att göra så, under förutsättning att den sambon även kan ta över de lån som finns knutna till bostaden. Det är alltså inte möjligt för den ena sambon att kräva en försäljning av bostaden om den andra sambon vill överta den och dessutom har den ekonomiska möjligheten att göra så. En försäljning är däremot alternativet när ingen av samborna varken vill eller kan ta över den.

Nedan följer en beskrivning med exempel på hur ni kan räkna ut en bodelningslikvid för en sambobostad, vare sig det är frågan om en fastighet eller en bostadsrätt.

Det första steget i bodelningsprocessen är alltså att kontakta eventuell bank/banker för att ta reda på om det är möjligt för den som vill ta över den att verkligen göra det ur ekonomisk synpunkt.

Enligt advokat Örjan Teleman, en auktoritet på området och ofta anlitad i offentliga utredningar, ska fastighet värderas ”efter sitt saluvärde med avdrag […] för latent reavinstskatt och beräknade försäljningskostnader.” Det betyder att man i samband med bodelning först och främst ska utgå från fastighetens marknadsvärde. Ett sådant kan ni själva komma överens om genom att titta på liknande objekt som ligger ute till försäljning eller genom att anlita en värderingsman. Vill ni så kan ni anlita varsin värderingsman och sen ta ett snittvärde av de två värderingarna.

När ni kommit fram till ett marknadsvärde ska ni räkna ut bostadens nettovärde. Nettovärdet erhåller ni när ni drar av godkända avdrag från det överenskomna marknadsvärdet. De avdrag som kan göras i en uträkning för att räkna ut bodelningslikvid är följande:

  • Den latenta skatten
  • Försäljningskostnader
  • Lån

Försäljningskostnader kan ni ta reda på genom att kontakta en mäklare och be denne värdera bostaden inför en bodelning. Samma sak gäller försäljningskostnader som för marknadsvärde: vill ni så kan ni kontakta varsin mäklare för att få deras uppgifter och därefter ta fram ett snittvärde som ni kan använda er av. De aktuella lånen bör ni kunna ta reda på genom er bank om ni inte har de uppgifterna själva.

Övriga uppgifter som behövs för att kunna räkna ut bodelningslikviden är:

  • summan av eventuella renoveringar som gjorts de senaste fem åren och som kan verifieras med kvitton samt
  • inköpspriset på den aktuella bostaden.

När ni tagit reda på alla dessa uppgifter kan ni börja uträkningen av bodelningslikviden.

Den latenta skatten

Det första ni ska räkna ut är den latenta skatten. Detta är en fiktiv skatt, dvs det är ingen skatt som ska betalas av någon av er idag, eftersom en bodelning är skattefri. Den reavinstskatt som hade uppstått vid en riktig försäljning ”följer med bostaden”, så att säga, och ska betalas på riktigt av den av er som behåller bostaden, den dagen den eventuellt säljs. Den latenta skatten ska dock dras av i denna uträkning för att det är en kostnad ni hade delat på om ni hade sålt bostaden tillsammans, på riktigt. Märkväl att det endast är garanterat godkända renoveringsavdrag som görs vid uträkning av latent skatt, vid uträkning av reavinstskatt kan man även ansöka om andra avdrag som skatteverket bedömer från fall till fall, sådana kan dock inte räknas med i en uträkning som denna.

Formeln för att beräkna den latenta skatten är följande:

Marknadsvärde – inköpspris – renoveringskostnader – försäljningskostnader = vinst x 0,22 = latent skatt.

Exempel: Sambo 1 och sambo 2 har kommit överens om att deras bostad har ett marknadsvärde av 2 000 000 kronor. Inköpspriset var 1 000 000 kronor och de har renoverat bostaden för 200 000 kronor de senaste fem åren. Försäljningskostnader för bostaden skulle uppkommit till 100 000 kronor om de hade anlitat en mäklare osv.

Uträkningen blir då följande:

2 000 000 – 1 000 000 – 200 000 – 100 000 = 700 000 x 0,22 = 154 000 kronor i latent skatt.

Beräkning av nettovärde

När ni nu har räknat ut den latenta skatten kan ni räkna ut bostadens nettovärde, dvs räkna bort alla avdrag från marknadsvärdet.

Formeln för beräkning av nettovärde är följande:

Marknadsvärde – latent skatt – försäljningskostnader – lån = Nettovärde

Exempel: Sambo 1 och sambo 2 har räknat ut att den latenta skatten är 154 000 kronor, de är överens om marknadsvärdet (2 000 000 kronor) och försäljningskostnaderna (100 000 kronor). De har 800 000 kronor kvar av lånet att betala.

Uträkningen blir då följande:

2 000 000 – 154 000 – 100 000 – 800 000 = 946 000 kronor vilket är fastighetens nettovärde.

Beräkning av slutlig bodelningslikvid

När ni nu erhållit ett nettovärde ska ni dela det med två för att erhålla den summa som utgör bodelningslikviden, dvs den summa som den som överlåter sin andel av bostaden ska erhålla.

Uträkningen blir då följande: 946 000/2 = 473 000 kronor i bodelningslikvid.

Om det inte finns uppskovsbelopp från tidigare försäljningar som kan ha betydelse så är detta den slutliga bodelningslikviden.

Svar på frågor om uppskovsbelopp och hur dessa ska överlåtas i samband med bodelning hittar ni på skatteverkets hemsida.

Det slutgiltiga steget är nu att upprätta ett bodelningsavtal, där ni anger hur ni fördelar er samboegendom och anger den eventuella bodelningslikvid som ska utbetalas. Ett bodelningsavtal upprättar ni enkelt själva om ni är överens i frågan och dokumentet kan ni enkelt ladda ner från Juridiska Dokument: Bodelningsavtal mellan sambor. Då erhåller ni alla de dokument som behövs för att förrätta en juridiskt riktig bodelning inför att lägga om eventuella lån, söka lagfart/ändra ägare av bostadsrätt och givetvis klargöra att ingen av er har några fler krav på den andre efter att bodelningen är klar. Det medföljer detaljerade instruktioner för att ni själva ska kunna fylla i ert dokument, men skulle ni ändå behöva hjälp kan ni alltid ringa oss på telefon 040-976434, vardagar mellan kl 9-14:30, så hjälper vi er.